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      房企資金鏈再承壓:融資輸血失速 償債高峰到來

      多年來一直靠銀行(表內外)資金支撐的中國房地產,正在發生巨大的變化。

      2019年5月份以來,系列監管組合拳出擊,房企信托融資、境內外發債等全面收緊,房企融資格局驟變;而在此前,銀行開發貸、表外融資也已受限。

      而這一切,發生在房企累積的天量債務迎來第一個償債高峰之時,兩者夾擊之下,部分房企流動性風險加劇。

      世聯行數據顯示,房企三季度須償付的到期債券規模為1867億元,其中,內地民營房企需償付的規模為1080億元,再次創下新高。

      “房企高周轉規模將下降,行業進入被動去杠桿階段。”世聯行稱,下半年房企借新還舊預計仍不樂觀,部分房企的流動性風險或將到來。

      發生在房企累積的天量債務迎來第一個償債高峰之時,兩者夾擊之下,部分房企流動性風險加劇。宋文輝 攝

      償債高峰已至

      2019年上半年,受益于貨幣寬松,房企境內外融資頻繁,發債規模、信托融資均創新高。

      根據世聯行統計,上半年內地房企境內外合計發債規模為6264億元,同比增長41%;境內發行3753億元,占比60%,境外發債2511億。

      其中,內地民營房企境內外合計發債規模為3685億元,同比增長45%;境內發行1459億元,同比增長47%,占比40%,境外債發行占比更大。

      與此同時,房地產信托新增規模也創下新高,根據信托業協會及用益信托網數據顯示,2019上半年投向房地產方向的新增信托項目金額合計超過5400億元,同比增長26%。

      表面的繁榮背后,是高負債的尷尬。恒大研究院分析師夏磊指出,融資規模的上升,實質是到期債務規模的大幅增加,新增融資大多用來償還舊債了。

      以信用債為例,2019年一季度合計融資1810億,同比大幅增長40.5%,但凈融資規模僅為574億,同比下滑41.6%。“這說明房企融資并未有實質性改善”,夏磊稱。

      全行業來看,歷經多年融資與再融資,房地產行業累積的債務達到了一個驚人的量級,并在2019年迎來一個償債小高峰。據恒大研究院報告,截至2018年底,房企各主要渠道有息負債余額20.3萬億,很大部分將在2019-2021年集中到期。

      億翰智庫測算,2019年需要償還的信用債額度高達4113億元,下半年需要償還金額占比達到76.3%,因而下半年償債的壓力更大。

      世聯行對各境內外債的年化利息做粗略測算,全行業債券融資每年須支付的利息超過2300億,占2018年全國商品房銷售金額的1.5%,其中民企支付的部分約1500億。

      據億翰智庫數據,2018年營收超30億元上市房企中,中南建設以191.5%的凈負債率排在榜單第一,緊隨其后的是新華聯、上海證大,凈負債率均在188%以上;大型房企中,中國恒大排在負債榜13位,凈負債率達到了151.9%;負債最高的十個房企,凈負債率都超過了160%。

      部分房企的短期償債壓力加大。富力地產一季度財務數據顯示,公司有息負債2125.39億元,其中短期借款153.23億元,一年內到期的非流動負債347.28億元,貨幣資金為398.19億元,短期償債壓力較大。

      融資格局生變

      債務壓頂偏遇融資收緊。

      而這輪的收緊,按照世聯行的說法,是融資的全渠道收緊。

      首先是銀行。過去多年,銀行資金是房地產的最大“輸血”者。2018年房地產開發資金來源中,國內貸款(80%銀行貸款+20%非銀貸款)占比為14.5%,其他資金(64%定金及預收款+28%個人按揭)占比為51.8%,個人按揭也是來自于銀行資金。

      今年6月底,開發商到位資金總額8.5萬億、同比增長7.2%,定金預收款增速放緩,疊加各類融資收緊,非銀貸款及自籌資金增速難有強支撐,行業整體已進入流動性改善的尾聲。

      據記者了解,當前銀行信貸門檻仍較高,開發貸實行白名單制度,嚴格要求項目滿足“四三二”條件,不允許資金跨區域使用;非標融資受限,銀行理財、信托資金、委貸投資非標、多層嵌套和資金期限錯配的資管產品等都被禁止。

      今年5月以來,銀保監會23號文件,進一步規范了銀行及非銀金融機構,封堵信托進入房地產;7月初,銀保監會又對多家信托公司進行窗口指導和約談;7月12日,發改委亦發文,限定房企海外發債只能用于置換一年內到期的債務。

      海通證券分析師姜超指出,今年房地產行業面臨債務到期高峰,再融資壓力很大,上半年得益于融資環境的好轉,部分房企資金鏈緊張的問題得以緩解,但強者恒強,行業融資急劇分化,集中度提升。

      海通證券統計,在40家典型發債房企中,盡管房企評級均在AA+及以上,但融資成本分化非常大,2018年平均融資成本從最低的4.3%到最高的近8.5%;進入2019年以來,多數房企融資成本提高,且大多數房企特別是一些中型房企帶息債務仍在快速擴張。

      據記者調查,今年融資成本分化有愈演愈烈的趨勢,央企、國企融資利率在3%-5%之間,中小型房企則在8%-15%不等。

      大型民營房企融資成本亦有升高的趨勢。上半年,碧桂園、恒大、融創發行的票據利率在7%-9%之間。其中,恒大于4月8日發行的3億美元優先票據利率高達10.5%。

      而對于一些高杠桿及中小型房企,此時發債能否募集到資金、以多高的成本募到,都需打上問號。

      據了解,上半年已陸續有房企債券兌付困難,7月中旬出現了安徽一家地方城投公司近30億債券的實質性違約。

      年內,多家房企通過出售項目換取資金。華僑城、泰禾、粵泰、上置、陽光100等房企先后出售項目,其中泰禾已出售10個項目回款112億,但仍未解決資金周轉問題。

      世聯行稱,當前房企在資金運用上,更多的資金被用于前端工程的建設(完成期房階段工程)而減少期房售后的該竣工的部分,以期更快更多地回籠資金。

      銷售回款仍是房企最大的資金來源。對于資金鏈本已緊張的房企,還債高峰下一旦銷售端乏力,世聯行預測,下半年更大力度的促銷將上演,新一輪并購浪潮將更盛。

      不過,世聯行認為,近期全球近20個國家陸續進入降息通道,在全球拉開寬松序幕的大環境下,房企融資環境及成本有望逐漸改善。

      多個機構建議,高杠桿和中小型房企,應謹慎拿地、加快去化和回款,尤其對于非都市圈三四線城市的項目,更是如此。必要時,對部分項目股權出售以降低杠桿、回籠資金。

      本文來源:21世紀經濟報道

      責任編輯:楊澤宇_NF6036

      標簽: 融資   資金   億元   負債

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